【相続した「一戸建て」で空き家をお持ちの方、必見】不動産を売却した際に、たとえ売却益が生じても3,000万円を限度に税金が発生しない特例をご存知ですか？【2023年12月31日まで※適用期限あり】
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について
2019年4月からスタートした、空き家の売却に対して利用できる「譲渡所得の特別控除の特例」をご存知ですか？
増え続けている深刻な空き家問題から始まったこの施策。
知ると、知らないでは、売却にあたって売却益に差が出てきます。
但し、適用にあたっては、要件、注意点があります。
今回は、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」についてご説明させていただきます。
特例について
（相続した空き家を売って得た利益は3,000万円まで控除できる）
例えば、一人暮らしをしていた親御さんが亡くなられて、自宅を相続したが、現在住んでいる場所からは遠く、空き家になっている。
このような場合、売却する際、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用することができます。
「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、亡くなった方が生前住んでいた自宅の土地と建物を相続し、
相続人が売却した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得（売却して得た利益）から3,000万円を限度に税金の対象とならないように控除することができるというものです。
3,000万円で売却した場合に特例が適用できると、税金の対象となる利益は0円となり、売却して得たお金に対して税金がかからなくなる、というものです。
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空き家の特例を利用するための要件
大きく分けて、要件は３つあります。
第一に、大前提として相続した自宅が空き家である必要があります。
適用するためにはこれから説明する3つの要件をすべて満たす必要がありますのでご注意ください。
- 亡くなった方が一人で暮らしていた家であること。
亡くなられた方が一人暮らしをしていた自宅であることが要件です。 - 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で「一戸建て」に限ります。
マンションなどの区分所有登記がされた建物には適用できません。 - 相続してから売却するまで、空き家であったこと
人に貸していた、事業用に利用していたなどあった場合、空き家の特例は利用できません。
また、空き家であったことを公的に証明する必要があります。（電気、ガスの閉栓証明書や水道の使用廃止届出書等）
売却にあたっての注意点
上記で説明した3つの要件を満たし、空き家だと証明できれば、売却の際、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用でき、3,000万円の控除を受けることができます。
ただし、注意点がありますので、説明いたします。
①売却期間の目安は「相続してから3年以内」
注意したいのは、「売却する時期」です。これが一番問い合わせの多い内容です。
いつでも売却してもよいわけではなく、相続が発生した日から3年経過した年の12月31日までに売却する必要があります。
また、現時点ではこの特例の適用期間が2023年の12月31日までに売却された不動産に限定されていますので、適用期間内に売却をするという条件があります。
売却にあたっては、思うように進まないケースが多く、期限までに売却できない、という事態も起きかねません。早めにプロに相談しましょう。
特例の適用期間を図で説明すると、以下のとおりです。
②売却金額が1億円以下
売却代金は、家屋（建物）と土地の合計で1億円以下であることが特例の適用要件となります。つまり、高額な物件には適用できません。
また、複数回に分けて売却した場合や、共有名義の相続のままで売却した場合も、その合計金額で判断することになります。
売却代金は、固定資産税の精算額まで含めた金額となります。
③売却する家は「更地」か「耐震基準を満たしている家」
要件でもあったように、対象となる物件は昭和56年5月31日以前に建築された建物です。古い建物の場合は現在の耐震基準を満たしていないケースが多く、売却する際に耐震基準を満たすように修繕するまたは更地にして売却するという条件があります。 更地にして売却するのが現実的ですが、①で説明したとおり期限がありますので、売却にあたっては経験が必要となります。
④親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却
親子やご夫婦など、特別な関係がある方以外への売却であることも売却の条件となります。
⑤特例の適用は相続人ごとに使える
不動産を共有名義で相続するケースは結構あります。
この特例では、数の相続人の共有名義となっている空き家を売却する場合には、この特例を相続人一人ずつに適用することができます。
出典：国土交通省ホームページ （https://www.mlit.go.jp/common/001296447.pdf）
ケーススタディのご紹介
Case1「相続してから3年以内」が過ぎた為、控除が受けられなかったAさんの例
Aさんは、独り暮らしをしていた父が他界し実家を相続しましたが、親戚から亡くなってすぐ売却するのを反対されたため、3回忌が終わってから不動産会社に売却を依頼しました。
不動産会社からは、空家の3,000万円控除が受けられる期間が過ぎているので高額の譲渡所得税がかかると言われました。
例えば・・・
- 1,000万円で売却
- 経費200万円
- 5年以上所有の長期譲渡所得税率20.315％
- 取得費が不明（不明の場合売却額の5％が取得費）
の場合、
譲渡所得額 ＝ 売却額 －（取得費＋経費）－ 控除
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得税 × 譲渡所得税率
なので、
売却額1,000万円－（取得費50万円＋経費200万円）－ 控除0円 ＝ 譲渡所得額 750万円
譲渡所得額 750万円 × 譲渡所得税率20.315％ ＝ 譲渡所得税額 ＝ 約150万円
Aさんは約150万円の譲渡所得税がかかることになりましたので、売却後の手残りは経費と税金を差引き650万円でした。
※空家3,000万円控除は相続後3年経過の12月末までに売却することが適用条件の１つであり、適用期間を過ぎたため控除が受けられませんでした。
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